idc数据中心是干什么的（idc数据中心详解）

数据中心，乃是集聚计算机及相关设备的场所，更是存放数据与设备的基础设施。对于许多公司而言，外包至数据中心已成为存储设备或数据的一种理想选择。而互联网数据中心，则在此基础上更进一步，拥有高速互联网接入、高性能局域网等先进设备，成为专业化的服务平台。

说到互联网数据中心与REITs（房地产投资信托基金）的结合，我们不得不提美国的IDC-REITs。目前美国上市的IDC-REITs共有五支，总市值高达惊人的1430亿美元。这些REITs的表现如何？它们主要分为零售型和批发型两种业务模式，占据了全球市场份额的四分之一。其中，零售型主要服务于互联网企业和寻求数据中心服务的制造型企业；而批发型则主要面向大型互联网企业和金融机构。在我国，也有类似的企业如光环新网、世纪互联等。

从业务布局来看，这些企业在全球核心城市广泛布局，特别是在美国的前十大核心城市。比如Equinix和DigitalRealty等企业在美洲、亚太、欧洲等多个区域都有部署。而在国内，IDC产业的布局也呈现出北上深为第一梯队、周边地区为第二梯队、其他区域为第三梯队的格局。尽管二三线城市的IDC需求增长迅速，但一线城市的资源稀缺性使得IDC机柜资源愈发珍贵。

从REITs收益角度看，美国的IDC-REITs近十年的表现十分优秀，总收益率显著优于标普500。特别是零售型龙头Equinix，由于其更灵活的租期和更大的下游议价权，表现尤为出色。目前国内的公募REITs尚未有IDC资产上市，但从美国经验看，IDC资产的估值主要看EV/EBITDA。零售型IDC的估值普遍较高，龙头企业的估值更是达到惊人的水平。

IDC行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点，是优质的资产证券化标的。对于发行公募REITs而言，IDC行业的优势在于其典型的重资产特性以及天然的高杠杆性。随着企业的发展和融资能力的提升，它们开始自建或收购更多的数据中心，形成了大量符合公募REITs标准的资产。这使得IDC行业成为公募REITs的潜在受益领域之一。从国内IDC行业的视角来看，企业资产负债率普遍较高，特别是在IDC业务占比较大的企业中，这一比例甚至超过60%，这无疑给行业带来了降杠杆和盘活资产的迫切需求。

在这个背景下，零售型IDC企业如光环新网和世纪互联，成为了市场中的亮点。它们的客户基础广泛且分散，带来了稳定的收入和现金流，这为发行REITs铺平了道路。通过公募REITs，这些企业能够成功盘活存量资产，优化资产负债结构，加快并购步伐，进一步提升市场占有率，形成头部效应。

当我们谈及Pre-REITs和IDC时，运营3年以上的IDC项目才具备进行公募REITs的条件，这给了IDC资产巨大的Pre-REITs发展空间。主体可以通过类似3+N的私募基金模式并购IDC项目，经过2-3年的培育，为公募REITs储备基础资产。新建IDC项目也是为公募REITs提供基础资产的重要途径。

在判断一个IDC项目是否具备开工建设条件时，需要从多个方面进行综合考量。项目的立项及土地是关键，需要根据业务敏感度选择合适的建设位置。对于一线城市的数据中心，不仅要考虑上架、运维等因素，还要考虑资源协调性和高可靠性。区位因素成为影响IDC项目转让价格的最大因素。

能耗批文的重要性也不容小觑。一线城市的能耗管控政策日益严格，拿到批文的难度逐渐加大。以上海市为例，一批的能耗申请要求在各个方面都更加严格。广东、北京等地也相继出台新政策，加大对IDC的管控力度。在“碳中和”的大背景下，一线及核心城市的机房稀缺性价值将进一步提升。

电力接入也是数据中心建设中的重要一环。数据中心的能耗主要包括IT设备、制冷系统、供配电系统和照明等能耗。电力接入状况直接影响到数据中心的运营效率和成本。由于一线城市电力需求高而扩容速度有限，电力接入成为数据中心建设的难点之一。

网络接入相对较为容易实现，而MOU（数据中心使用者和建设者之间的预计租用的协议或备忘录）则对于预测数据中心未来的运营状况具有重要意义。特别是在第二梯队和第三梯队区域的项目中，MOU的重要性尤为突出。

数据中心的建设包含土建工程和设备安装两部分，而Pre-REITs的最终目标是通过公募REITs退出。在审核资产时，需要深入研究并判断产权完整性、客户分散性等问题，以更好地储备资产。

作为美国REITs最被认可的一类资产，IDC在国内也展现出其独特的魅力。其行业景气度高、门槛严、区位要求高、回报率高，我们应重点关注IDC资产在未来公募REITs的发行中的表现，期待国内首单IDC REITs的亮相。