认房不认贷实施一周，郑州楼市动态观察报告：市场趋势如何？时间指向2025

郑州楼市风向变幻：“认房不认贷”一周观察

随着郑州市于8月3日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，郑州东区的房产经纪人宋东感受到了一丝暖意。咨询量和带看量的增加，仿佛给这个市场带来了些许生机。但这一政策是否真的让郑州楼市火热起来？

从政策出台至今的一周时间里，郑州房地产市场并未出现明显的回暖迹象。尽管有经纪人表示咨询量有所增加，但二手房市场的挂牌价仍在持续走低。短短一年多时间，郑州的二手房挂牌量激增，总挂牌量超过十万套。业内专家分析，此次新政对于改善型住房需求有一定的刺激作用，但对于整体市场的提振效果并不显著。

在住建部的支持下，郑州成为首个实施“认房不用认贷”政策的城市。除此之外，还推出了人才安居、多孩家庭购房补贴、解除限售、降低税费、土地款分期缴纳等15项措施，力图促进房地产市场的平稳健康发展。这并非郑州首次出台稳楼市措施，但之前的政策并未能明显提振市场。

宋东表示，郑州房地产市场自大约2018年以来表现一直不佳，尤其是在近两年更为明显。虽然在新政发布后，主动咨询的客户数量有所增加，带看量也有所上升，但这能否转化为实际的成交量，仍然需要时间观察。

房产经纪人陈雨也注意到，近一周来，客户咨询量开始上升，他所在的片区每天都有房源成交。但他也指出，前几年郑州房价的快速上涨导致一些业主亏损严重。尽管政策已经放开，短期内房价很难出现大幅上涨。从二手房市场的表现来看，挂牌价仍在持续走低。例如，郑东新区新里卢浮公馆的一套二居室，在短短一年内挂牌价下降了41万元。

另一位长期在河南房企工作的卢麟表示，虽然咨询量有所增加，但目前并未出现挂牌量激增的情况。整个市场仍然面临巨大的压力和挑战。

尽管新政带来了一定的刺激作用，但郑州房地产市场仍然面临诸多挑战。未来市场走向如何，还需要进一步观察和等待。他深入分析了中新经纬的数据，对此次郑州的新政发表了自己的观点。在他看来，虽然新政中的购房补贴和税费减免等政策无疑对市场有利，但真正影响市场走向的，还是供求关系。“郑州楼市，政策只是催化剂，关键还是供需平衡。”卢麟如此表示。

郑州自2017年5月起实施了新房限售3年的政策，这使得新房转化为二手房的过程变得漫长。随着限售的解除，大量的房源得以迅速上市，二手房市场供应激增。如今，在贝壳找房和诸葛找房平台上，郑州市的二手房源挂牌量分别达到了惊人的11.18万套和14.42万套。仅从数据上看，短短一年多时间里，挂牌量增加了三万套以上。

随着房源供应的急剧增加，市场对未来的预期变得复杂。有媒体报道称新政发布后，二手房源挂牌量出现了激增。但在卢麟看来，尽管新增房源数量庞大，但价格受到土地价格、建安成本等因素的制约，新房价格相对稳定。而二手房市场则因为供应过剩，小业主们纷纷选择降价以求快速出售。

中指研究院相关负责人也指出，新政中的调整尺度并不大，因此引发大规模抛售的可能性较低。尽管市场呈现出价格走弱的趋势，但根据郑州市住宅与房地产业协会的数据，今年1至6月，郑州全市二手房成交量同比增长了约85.72%，显示出市场的活跃度。按照目前的成交和挂牌量估算，郑州二手房的去化周期超过了12个月。

郑州楼市的内部分化现象也引起了人们的关注。尽管整体市场不景气，但改善型住宅项目相对更为抗跌。一些配套齐全、环境优美的次新小区，其价格降幅较小，甚至保持稳定。而一些投资客较多的区域，因为物业管理、租户问题等因素，二手房价格受到了较大影响。

陈雨的体验也反映了这一分化现象。他所处的片区既有老旧小区也有次新小区，虽然整体挂牌价都在下降，但次新小区的降幅较小，更能抵御市场的波动。“市场正在调整，但改善型住宅的优势仍然明显。”他说。

“郑州楼市正在经历一场深刻的变化。”卢麟总结道，“新政带来的市场反应复杂多样，内部分化明显。虽然整体市场仍面临压力，但改善型住宅的潜力不容忽视。”他强调，现在是尊重市场规律的时候，未来郑州楼市的走向仍需观察。卢麟观察到，市场景气时，一些地理位置优越的小区房价会全面上涨。随着投资热潮的减退，住宅的居住本质逐渐凸显，那些老旧小区以及物业管理不善、配套设施不足、户型设计不理想的次新小区，不可避免地面临价格大幅下挫的困境。

中指研究院的专家深入分析，郑州近年来遭受疫情和水灾的连续冲击，城市经济和房地产市场均承受巨大压力，住宅交易活跃度明显降低，房价下行压力加大。今年以来，市场出现积极信号，住宅成交量同比有所回升，新房价格保持稳定，略有微调，市场企稳迹象初显。特别是在改善性住房方面，销售表现良好。

新政策出台后，对于满足改善型住房需求有一定的推动作用，但对于整体市场的提振作用相对有限。当前，宏观经济环境和城市就业收入并未明显改善，市场短期压力仍然较大。卢麟预测，新政或许能够阻止房价继续下跌，扭转下降的边路趋势，但要改变整个市场的态势，还需要时间的检验。

在这个背景下，消费者和投资者应更加理性看待市场变化，审慎选择投资或购房时机。那些注重居住品质、配套设施完善、户型设计合理的小区将更受市场欢迎。而政策调整和市场恢复也需要时间，需要各方共同努力和耐心。